婚姻中に購入した家を離婚時に財産分与する際、アンダーローン（ローン残高が家の評価額より低い）の家は財産分与の対象となります。

一方、オーバーローン（ローン残高が家の評価額より高い）の家は財産分与の対象となりません。

以下で詳しく解説します。

財産分与の対象になる家

婚姻中に夫婦で協力して築いた財産をもとに購入した家は、家の名義や持ち分を問わず財産分与の対象となります。財産分与の対象となる家は、夫婦のそれぞれの貢献度に応じて分配します。
基本的には、どちらかが専業主婦（専業主夫）で無職であっても半分（2分の1）ずつ分け合うことになります。

ただし、住宅ローンが残っている場合、ローン残高が家の評価額より高いとき（オーバーローン）は家の価値はないとみなされ、財産分与の対象となりません。

アンダーローン (ローン残高が家の評価額より低い)

アンダーローン、つまりローン残高が家の評価額より低いとき、財産分与の対象になるのは、家の評価額から残ローンを差し引いたプラスの部分です。

例えば、家の評価額が900万円、残ローンが500万円のケースで考えてみましょう。このケースでは、「家の評価額900万円－残ローン500万円＝400万円」が、財産分与の対象になります。

財産分与の対象にならない家

財産分与の対象とならない家は、下記のようなものが挙げられます。

• 親から相続した家
• 結婚する前に購入した家
• 親族が全額費用を負担して購入した家
• 結婚前に貯めたお金で購入した家
• オーバーローンの家
  など

上記のとおり、夫婦のどちらか一方が結婚前から持っていた家や婚姻中であっても夫婦で築き上げた財産とは無関係に取得した財産を「特有財産」といい、特有財産は財産分与の対象となりません。特有財産以外にオーバーローンの家も財産分与の対象となりません。

オーバーローンについては、下記項目で詳しく解説します。

オーバーローン (ローン残高が家の評価額より高い)

オーバーローンとは、住宅ローン残高が家の評価額を上回っている場合のことをいいます。

例えば、家の評価額が700万円で残ローンが800万円の場合・・・
「家の評価額700万円 – 残ローン800万円 ＝ -100万円」とマイナスになり、家の資産価値がないため、財産分与の対象外となります。
そのまま家を残す場合は、残ローンは住宅ローンの名義人が引き続き支払うことになります。

オーバーローンでも家を売却したいと考えた場合、住宅ローンの残額を一括で返済することができなければ、抵当権を解除してもらえないので、売却が困難となります。

このような場合でも、残ローンの額によっては、金融機関に売却後の残債務の支払について相談し、了承を得て、任意売却できることもあります。

離婚時に家を財産分与する方法は主に2つの方法があります。

家は、婚姻中に協力して築き上げた最大の財産という夫婦も多いかと思います。
家をどのように分与するかが大きな争点となる場合もありますので、それぞれ具体的に下記項目で解説します。

①家を売る場合 (現金化する)

家を売却して、売却代金を夫婦で折半する方法です。現金で平等にきっちり分けられるので、後々に家に関するトラブルが起きない方法といえます。

家を売却する方法ですが、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」は、不動会社に売却を委託して買い手を見つけてもらう方法です。売却が成立した場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、高く売れる方法ではあります。しかし、なかなか買い手がみつかならければ売却されるまで時間がかかることがあります。

「買取」は、不動産買取業者が物件を直接買い取ってくれる方法です。不動産買取業者と売却価格の交渉が成立すれば、すぐに現金化することができます。しかし、「仲介」に比べると売却価格は低くなる傾向にあります。

②家を売らない場合 (住み続ける)

家を売らずにどちらか一方の配偶者が住み続ける場合は、どのように財産分与すればいいのでしょうか。
主に2つの方法がありますので、下記項目で詳しく解説します。

評価額の半額を支払い住み続ける

アンダーローンの家を売却せずに、どちらか一方の配偶者が家に住み続ける場合は、通常、家に住み続ける側が家を出ていく側に対して、自分の財産から、共有財産としての家の評価額（住宅ローンが残っている場合は、これを除いた額）の半分を代償金として支払うことになります。

この方法のメリットは、子供がいた場合、転校や引っ越しをせずに済み、子供の生活環境を大きく変えることがない点です。

家の評価額を算定する方法はいくつかありますので、下記表でご説明します。

どの評価方法にするかは、自由に決めることができます。
どの評価方法を使用するかで、評価額は大きく変わる場合もありますので、複数の評価方法や不動産会社を利用して、しっかり検討することをお勧めします。

評価額相当の財産を渡し住み続ける

たとえば、共有財産が評価額600万円の家、400万円相当の自動車及び200万円の現金である場合に、一方が家を取得して家に住み続け、他方の家から出ていく側が400万円相当の自動車と200万円の現金を取得する方法です。

保有する共有財産を分け合うだけになるので、とても簡単な方法です。
しかし、家の評価額相当の共有財産がほかにない場合は、平等に分け合うことができないので、利用できません。

家は人生で最も大きな買い物であり、財産分与も複雑になる場合があります。少し面倒かもしれませんが手続きを怠ると、離婚後の生活にも大きな影響を及ぼす可能性もありますので、家の財産分与をするときには、下記の確認事項を必ず確認しておきましょう。

家の名義

家の売却は、家の名義人しか手続きできません。夫婦の共有名義の場合は夫婦2人共の同意が必要となります。その他の注意としては、名義変更自体は銀行の承諾なく手続き可能ですが、残ローンが残っていると、通常、約款で銀行の承諾が必要とされています。

住宅ローンの契約内容、住宅ローンの残額

住宅ローンの契約名義人や連帯保証人と住宅ローンの残額を確認する必要があります。ローンの残額次第では財産分与の仕方が変わります。住宅ローンの内容は借入をした金融機関に確認すると現在の残額がわかります。

財産分与に該当する期間

財産分与の対象となるのは、婚姻してから別居した時点となります。

家の価格（評価額）

家の売却価格がいくらなのか確認する必要があります。評価方法によって評価額に変動がありますので複数の評価方法や不動産会社を利用することをお勧めします。

特有財産の有無

家を購入時に独身時代の貯金や親からの援助金で頭金を支払った場合は、その部分は特有財産となり、財産分与の対象となりません。特有財産が一部ある場合は、特有財産部分を購入時の特有財産の割合を計算して、現在の時価から差し引いて計算します。

分配方法

家を売却して現金で分けるのか、どちらかが家を住み続けるのであれば相手に代償金を払えるのかなど事前に話し合っておきましょう

例えば、家と住宅ローンの名義人が夫で、家に離婚後住み続けるのは、妻と子供が住むというケースがよくあります。
家の名義が夫のままであると、勝手に売却されるという恐れがあります。

注意しないといけないのは、住宅ローンが残っていると、金融機関の同意を得ることなく家の名義変更をしてしまうと、契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められる可能性がある点です。

金融機関との契約で、家の名義をローン返済中はローンの名義人以外に変更することは禁止されているのが一般的です。
できれば、妻が新たに住宅ローンを組むのがいいのですが、金融機関は妻の収入・資産状況などを審査しますので、妻にある程度の経済力がなければ、金融機関は承諾しません。

住宅ローンが完済するまで金融機関から名義変更を了承してもらえないので、離婚するときに「住宅ローンが完済したあとは妻の名義にする」といった合意をしておくことも考えられます。

夫に住宅ローンを払い続けてもらい、妻に名義変更することができた場合でも、万が一、返済を滞納されると、家が競売にかけられて、家から出て行かなければいけないこともあり得ます。

名義は夫のままにして、妻が賃料として支払っていく方法も考えられます。なお、その後のトラブルを未然に防ぐために賃貸借契約書を締結しておくといいでしょう。

「財産分与で家の名義変更をするには」下記ページで詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

家を財産分与する際、譲渡所得税や贈与税等、税金がかかる場合があります。
家を渡す側にかかる税金と、家を受け取る側にかかる税金には違いがあるため、それぞれの場合に分けて説明します。

家を渡す側にかかる可能性のある税金

譲渡所得税

購入時より財産分与時の評価額の方が高くなった場合には、家を渡す側に譲渡所得税がかかります。
家をはじめとした不動産以外でも、株式やゴルフ会員権等を財産分与するときには、購入時と財産分与時の評価額の差に応じて、譲渡所得税がかかることがあります。

家を受け取る側にかかる可能性のある税金

贈与税

財産分与は、基本的に夫婦の共有財産を清算するために行うものであり、相手から贈与を受けて新たに財産を取得するわけではないため、通常、贈与税はかかりません。

例外的に、家を含め、財産分与で受け取った財産が、夫婦の収入や共有財産などから考えて多すぎると後日判断された場合には、多すぎると判断された部分について、贈与税がかかるおそれがあります。

このように、贈与税がかかるのは例外的な場合となります。

不動産取得税

不動産を取得したときには不動産取得税が課せられますが、財産分与で受け取った場合には基本的にかかりません。
ただし、夫婦の収入等からみて家を含む受け取る財産があまりに多いと、“多すぎると判断された部分”に対し、例外的に不動産取得税がかかります。

登録免許税

登録免許税は、財産分与によって家の名義人を変更する場合に必ず課税されます。財産分与に伴い課税される税率は、基本的に固定資産税評価額の2.0%です。

固定資産税

家などの不動産を所有し続ける限り、毎年固定資産税が課税されます。

固定資産税とは、毎年1月1日時点の所有者に対して各市区町村が課税する、不動産等の資産に対する税金です。3年ごとに見直される固定資産税評価額に、1.4%の税率をかけ合わせ、固定資産税を算出します。

賃貸物件を保有している場合、定期的に家賃収入が入ってきます。婚姻中はさほど問題になることはないかもしれませんが、離婚することになったとき、財産分与において家賃収入をどのように考えるべきかが大きな問題となります。

家賃収入が財産分与の対象になるケースとならないケースについて、確認していきましょう。

家賃収入が財産分与の対象になるケース

婚姻中に共有財産を資金源として購入した家は、共有財産になるため、その家から出た利益である家賃収入もまた共有財産となり、財産分与の対象になります。

また、結婚する前に一方の配偶者が購入した家のように、共有財産にならない家だったとしても、場合によっては家賃収入が財産分与の対象になることがあります。例えば、家の持ち主ではない方の配偶者が管理をしていた等で、夫婦の協力によって家賃収入が得られていたといえる場合です。

家賃収入が財産分与の対象にならないケース

結婚する前に相手が購入した家や、相手が相続によって取得した家など、家が自分の持ち物ではなく、管理も行っていなかった場合には、家賃収入は財産分与の対象にはなりません。家賃収入が得られていたことに、夫婦の協力は関係ないと考えられるからです。

財産分与は、離婚が成立した日から2年以内であれば請求することができます。

離婚が成立した日から2年で除斥期間となり、2年が経過すれば一切請求することができなくなります。
もし、財産分与について、話が決着しないまま2年が経とうとするようなことになれば、家庭裁判所に「財産分与請求調停」を申し立てる必要があります。

しかし、離婚後2年が経過しても家の分与を受けられる場合もあります。

です。②については、家の財産隠しは現実的に難しいと思われますので、①が主に該当することになるでしょう。

話し合いや調停で財産分与額が確定したにも関わらず、家（財産）の引渡しをしてくれない場合は、引渡しを請求する権利は5年間となります。

婚姻中に共有財産から購入資金を出した家具や家電も、財産分与の対象になりますので、忘れないようにしましょう。ただし、結婚する前から一方の配偶者が使っていた家具や家電、一方の配偶者の親が結婚祝いに贈った家具や家電は、財産分与の対象にはなりません。

家具や家電を財産分与する方法としては、①現金化し半分ずつ分ける方法と、②評価額に基づいて半分ずつ分ける方法の主に2通りがあります。

家具や家電の分け方についても、後に「言った」「言わない」の争いになることを避けるため、『離婚協議書』や『公正証書』といった書面を作成し、決めた内容を記録しておくと良いでしょう。

Q:

家を購入したときに両家の両親に頭金をそれぞれもらった場合の財産分与はどうなりますか？

A:

家を購入したときに両家の両親からもらった頭金は、夫婦が協力して形成したものではありませんので、夫婦それぞれの個人の財産（特有財産）となり、財産分与の対象にはなりません。

そのため、家の評価額または売却金額から、別居時や離婚時、売却時における頭金相当分を差し引くことになります。

頭金をそのまま家の評価額または売却金額から差し引くというわけでなく、購入時から評価時までの家の価値の変動を考慮したうえで差し引く頭金相当分を算定します。

Q:

離婚時に家がオーバーローンの場合、残債を折半することはできますか？

A:

オーバーローンの家は原則、離婚時に住宅ローンを折半する必要はありません。オーバーローンの家は、マイナスの財産であり、資産価値がないため、財産分与の対象とならないからです。

基本的には、住宅ローンの名義人が離婚後も支払い続けることになります。しかし、夫婦当事者間で離婚後の残ローンを折半することで合意するのであれば、折半することは問題ありません。

Q:

共有名義で住宅ローンが残っている場合、離婚後に妻が住み続けることは可能ですか？

A:

妻が住み続けることは可能です。
残っている住宅ローンについては、ローン名義人となっている夫婦2人に支払い義務があるので、お互いが自分名義のローンの支払いをすることになりますが、離婚する際、話し合いにより、どちらがローンの支払いを負担するかを決めることもできます。

ただし、住宅ローンの名義変更は基本的にはできませんので、一方が住宅ローンの全てを負担する場合には、融資の借り換えを検討する必要があります。

また、財産分与により住宅の所有権を移転する場合には、事前に金融機関に対して了解を取るようにしましょう。

Q:

家の名義人は自分(夫)です。家のローンを完済してから売却する場合、財産分与の対象になりますか？

A:

完済してローン残高がない場合、家は財産分与の対象となります。家の売却代金について、親からの援助金や独身時代の貯金などが支払原資となっていたのであればそれを考慮して、夫婦共有財産として妻と折半することになります。

Q:

親から相続した家を売却したお金で婚姻中に家を購入した場合、財産分与の対象になりますか？

A:

親から相続した家はその人個人の財産、いわゆる特有財産であり、財産分与の対象外です。また、相続した家を売却して得たお金というのは、家がお金に形を変えただけであり、このお金で新たに購入した家も特有財産となるので、財産分与の対象にはなりません。

ただし、新たに購入した家のローンを夫婦の共有財産から支払っていた場合には、当該ローン分は財産分与の対象になります。

Q:

熟年離婚で財産分与するとき、家はどうしたらいいですか？

A:

熟年離婚の場合も、通常の離婚の場合と変わりません。婚姻中に夫婦の共有財産で購入した家なら財産分与の対象になりますし、分け合う割合は基本的に2分の1です。

家を売却する場合には、売却代金を折半します。ただし、住宅ローンが残っていて、残ローンが家の評価額を上回るオーバーローンの場合には、売却は難しいでしょう。

また、どちらかが住み続ける場合には、住み続ける方が相手に家の評価額の半額を支払うか、半額に相当する財産を渡すことになります。

持ち家をお持ちの方は、離婚するときに財産分与する家の分け方で揉める方が大変多くいらっしゃいます。

残ローンがある場合や、家の名義人と離婚後住み続ける方が異なる場合は、とても複雑になり、当事者間で解決できないことも多い点があるかと思います。

家の財産分与についてお困りの方はぜひ法律の専門家である弁護士にご相談ください。
あなたのケースにあった納得のいく家の財産分与ができるようにサポートさせていただきます。